Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung 2021

1.Quyền về lối đi qua

Điều 254 BLDS 2015 quy định quyền vềlối đi qua như sau:

Chủ sở hữu có bất động sản bị vâybọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lốiđi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản LIỀN KỀ dànhcho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất độngsản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểmcụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra làít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Như vậy, quyền về lối đi qua là mộtquyền luật quy định cho chủ sở hữu có bất động sản không có hoặc không đủ lốiđi ra đường công cộng. Do đó, những chủ sở hữu bất động sản lân cận phải cónghĩa vụ tạo lối đi cho chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc.

2.Thỏathuận về mở lối đi chung

Các bên tự thỏa thuận về việc mở lốiđi chung. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do cácbên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho cácbên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nướccó thẩm quyền khác xác định.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyềnvề lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừtrường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp bất động sản được chiathành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phảidành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 171Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn chế quyền sử dụng hạn chế đối với quyền vềlối đi. Do đó để đảm bảo tốt nhất về quyền đối với lối đi, chủ sở hữu bất độngsản nên thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản có lối đi về việc đăng ký quyềnsử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

3.Hướng giải quyết tranh chấp

Tranh chấp lối đi chung là một tranhchấp thuộc về lĩnh vực đất đai. Do đó, trong trường hợp một bên nhất quyếtkhông mở lối đi cho bên còn lại xem xét các quy định của Luật Đất đai 2013 đểgiải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 202, Nhà nướckhuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai màcác bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xãnơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Vậy có phải mọi tranh chấp liên quanđến đất đai phải thực hiện hòa giải không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 3Nghị quyết 04/2017/ NQ-HĐTP:

“Đối với tranh chấp ai là người cóquyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thịtrấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thìđược xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1Điều 192 BLTTDS 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quanđến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụngđất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồnglà quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thịtrấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đấtđai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định như sau:

Nếu lối đi này được công nhận trongGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyềnđể giải quyết, đóng tiền án phí và xử lý theo quy định.

Nếu lối đi này không được công nhậntrong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn giải quyết mộttrong hai cơ quan sau: UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa án.

Trong trường có đơn xin hợp lựa chọngiải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền thì:

• Chủ tịch UBND cấp huyện chính làngười có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư với nhau. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếunại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dântheo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh chính làngười có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơsở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môitrường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tốtụng hành chính;

Trong trường hợp một bên muốn hủygiấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên còn lại thì có thể khởi kiện vụ ándân sự hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Lúc này, tòa án có thẩm quyền giảiquyết là Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

4.Trường hợp có tranh chấp về lối đi chung thì giải quyết như thế nào?

Nội dung tư vấn: Gia đình tôi và giađình chú tôi đều đã có GCNQSDĐ từ năm 1992, cả hai gia đình chúng tôi có mộtlối đi chung qua hai mảnh đất của nhà ông B ( sau khi nhà ông B mua lại đất nhàông C thì lối đi mới nằm giữa hai thổ đất nhà ông B và hai thổ của ông B cũngđã có 2 GCNQSDĐ riêng biệt ), lối đi chung đó là lối đi công cộng trong sơ đồcủa xã cũng vẫn có.

Đến nay nhà ông B quy hoạch lại nênđã xây bịt chặn lối đi chung của hai gia đình chúng tôi, hai gia đình tôi cũngđã làm đơn khiếu nại ra UBND xã. Và vụ việc này đã được UBND xã hòa giải nhưngkhông thành công, UBND xã khuyên gia đình tôi khiếu nại lên huyện. Nay gia đìnhtôi xin được nhờ luật sư tư vấn hộ chúng tôi về thủ tục đề nghị giải quyếttranh chấp trên theo pháp luật? (cụ thể đơn thư khiếu nại thì gửi ở đâu, cầnnhững giấy tờ liên quan gì và thời gian giải quyết có nhanh không là bao lâu).

Trả lời: Trường hợp của bạn chúngtôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định lối đi chung

Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quyđịnh về sở hữu chung của cộng đồng:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sởhữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo vàcộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản docác thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chunghoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏamãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùngquản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vìlợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, khôngtrái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng làtài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì lốiđi chung đã có từ năm 1992, sau đó thì lối di chung được thay đổi nằm ở vị trígiữa hai mảnh đất của nhà ông B và đã thể hiện trên bản đồ địa chính của xã thểhiện là lối đi chung. Do vậy bạn cần phải xác định lối đi chung đó có được hìnhthành theo đúng quy định của pháp luật không vàcó xâm phạm đến quyền sở hữu củaông B hay không. Nếu lối đi chung là lối đi công cộng mà không phải là tài sảnriêng của ông B thì việc ông B chặn lối đi chung của hai nhà các bạn là khôngphù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp lối đi hiện tại là tàisản của ông B hoặc xâm phạm quyền sử dụng đất nhà ông B thì gia đình bạn và chúbạn nên thỏa thuận để ông B mở một lối đi hợp lý trên bất động sản của họ theoquy định tại Điều 254 quy định quyền về lối đi qua:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bịvây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủlối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọcdành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sảnliền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụthể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ítnhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyềnvề lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừtrường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiềurộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việcđi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyềnyêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chiathành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phảidành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều nàymà không có đền bù.”

Thứ hai, các bước thực hiện khởi kiệnyêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu hai bên không thỏa thuận đượcthì bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất giải giải quyết tranhchấp. Ủy ban nhân dân xã sau khi nhận được đơn yêu cầu phải tiến hành hòa giảigiữa hai bên theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bêntranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòagiải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bêntranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xãcó trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốcViệt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hộikhác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiệntrong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyếttranh chấp đất đai.”

Sau khi đã tiến hành hòa giải nhưnghai bên không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân xã ra quyết định hòa giảikhông thành và sau đó bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyệnnơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giảitại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giảiquyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thứcgiải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;…”

Trình tự, thủ tục: nộp đơn khởi kiệnvà các chứng cứ, tài liệu chứng minh ông B có hành vi lấn chiếm lối đi chunglên Tòa án nhân dân huyện ( nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện ).

Thời gian giải quyết: thời hạn chuẩnbị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phứctạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạnthời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá hai tháng.

 5.Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

............,ngày ......tháng.....năm 20...

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

(V/v yêu cầu giải quyết tranh chấpđất đai)

Kính gửi: UBND xã (phường, thị trấn)...............

Tên tôi là:.................................Sinh năm....................

CMND số:.............................Ngày cấp:......................

Hộ khẩu thườngtrú:........................................................

Địa chỉ nơiở:.............................................................

Tôi viết đơn này đề nghị quý cơ quanhòa giải tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi với gia đình ông (bà):.......................... Địa chỉtại:.............................................

Nội dung vụ việc như sau:

Gia đình tôi có thửa đất tạithôn........xã........được cấp GCNQSDĐ ngày tháng năm tờ số.........tạithửa............ diện tích.............Tôi đã sử dụng thửa đất từ năm.........đến nay. Trước phần đất nhà tôi là rãnh nước chung với nhàông/bà...............Rãnh nước này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sởhữu của ai mà là rãnh nước chung. Hiện nay, tôi đang tiến hành thi công xâydựng nhà ở. Phần mái tầng trên tôi có xây ban công lùi ra phía rãnh nước thìgia đình nhà ông/ bà có xảy ra tranh chấp với gia đình tôi và cho rằng phầnrãnh nước này là của họ.

Đến nay, các bên không thể thươnglượng, hòa giải được với nhau để giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai nêutrên. Vì vậy, tôi làm đơn này đề nghị UBND xã ............. tổ chức hòa giảitranh chấp đất giữa gia đình tôi với gia đình ông/ bà ........... trú tại................để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp nêu trên.

Cụ thể:

- Yêu cầu UBND xã tiến hành đo đạclại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.

- Gia đình tôi đề nghị tiếp tục xâydựng công trình nhà ở vì lý do...........................

Kính mong quý cơ quan sớm xem xétgiải quyết.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tài liệu gửi kèm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- .......................... NGƯỜILÀM ĐƠN

(ký và ghi rõ họ tê

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com